4-4. 不動産を相続財産として確認する方法｜固定資産税通知書・登記簿の見方
LAJ admin相続財産の中に不動産がある場合、手続きは慎重に進める必要があります。
不動産は、預貯金のように通帳を見れば金額が分かるものではありません。
土地や建物の所在地、名義、共有持分、評価額、固定資産税、相続登記の必要性などを確認する必要があります。
この記事では、不動産を相続財産として確認する方法、固定資産税通知書や登記事項証明書の見方、注意点について解説します。
1. まず固定資産税納税通知書を確認する
不動産を確認する最初の手がかりになるのが、固定資産税納税通知書です。
固定資産税納税通知書は、不動産を所有している方に市区町村などから送られる書類です。
そこには、土地や建物について、次のような情報が記載されています。
- 所在地
- 地番
- 家屋番号
- 地目
- 地積
- 家屋の種類
- 床面積
- 固定資産税評価額
- 課税標準額
- 税額
法務局の相続登記の資料でも、固定資産課税明細書や固定資産評価証明書が登記申請に関係する資料として示されています。
固定資産税納税通知書を見ることで、亡くなられた方がどの不動産を所有していたかを確認しやすくなります。
2. 名寄帳で不動産を確認する
固定資産税納税通知書が見つからない場合や、所有不動産をまとめて確認したい場合には、名寄帳を取得する方法があります。
名寄帳とは、同一市区町村内でその人が所有している不動産を一覧にした資料です。
市区町村によって名称や請求方法が異なることがありますが、固定資産税課などで確認できる場合があります。
ただし、名寄帳は市区町村ごとの資料です。
別の市区町村に不動産がある場合には、それぞれの自治体で確認する必要があります。
遠方の土地や古い相続で取得した不動産がある可能性がある場合には、固定資産税通知書、郵便物、登記識別情報、権利証なども併せて確認します。
3. 登記事項証明書を確認する
不動産の権利関係を確認するには、登記事項証明書を取得します。
登記事項証明書には、不動産の所在地、地番、家屋番号、所有者、共有持分、抵当権などが記載されています。
相続財産として確認する場合には、主に次の点を見ます。
- 所有者が亡くなられた方になっているか
- 共有持分があるか
- 土地と建物の両方があるか
- 抵当権が設定されているか
- 住所や氏名が現在の情報と一致するか
- 地番と住居表示を取り違えていないか
不動産は、住所と地番が異なる場合があります。
自宅の住所だけでは登記情報を正確に確認できないことがあるため、固定資産税通知書や権利証と照らし合わせて確認します。
4. 権利証・登記識別情報通知を確認する
不動産に関する書類として、権利証や登記識別情報通知が見つかることがあります。
これらは、不動産を取得した際に交付される重要書類です。
相続手続きでは、これらの書類が必ず必要になるとは限りませんが、不動産の存在や取得時期を確認する手がかりになります。
確認するポイントは次のとおりです。
- 不動産の所在地
- 地番・家屋番号
- 所有者名
- 取得原因
- 取得時期
- 共有者の有無
古い権利証が見つかった場合、その不動産が現在も所有されているかを登記事項証明書で確認することが大切です。
5. 評価額と時価は同じではない
固定資産税評価額は、不動産の価値を確認する手がかりになります。
ただし、固定資産税評価額、相続税評価額、実際の売却価格は同じではありません。
相続人同士で不動産を分ける場合や、相続税申告が必要な場合には、どの評価額を基準にするかが問題になることがあります。
相続税の評価については税理士、不動産の売却価格については不動産会社などに確認する必要があります。
行政書士は、財産目録作成のために不動産の資料整理を行うことはできますが、税務評価や登記申請そのものは、それぞれ専門家と連携して進める必要があります。
6. 相続登記の必要性を確認する
不動産を相続した場合には、相続登記の手続きが必要になります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
登記申請そのものは司法書士の業務です。
行政書士は、戸籍収集、相続関係説明図、財産目録、遺産分割協議書の作成など、登記に先立つ資料整理をサポートすることがあります。
7. 不動産調査で注意すべきこと
不動産を確認する際は、次の点に注意しましょう。
- 固定資産税通知書を確認する
- 名寄帳で所有不動産を確認する
- 登記事項証明書で名義を確認する
- 住所と地番を混同しない
- 共有持分を確認する
- 土地だけでなく建物も確認する
- 抵当権やローンの有無を確認する
- 遠方の不動産や古い相続不動産に注意する
不動産は、後から見つかると遺産分割協議や相続登記に影響することがあります。
早めに資料を整理しておくことが大切です。
まとめ｜不動産は固定資産税通知書と登記情報で確認します
不動産を相続財産として確認するには、固定資産税通知書、名寄帳、登記事項証明書などを利用します。
重要なポイントは次のとおりです。
- 固定資産税納税通知書を確認する
- 名寄帳で同一市区町村内の不動産を確認する
- 登記事項証明書で名義や持分を確認する
- 固定資産税評価額と時価は異なる
- 相続登記の必要性を確認する
- 登記は司法書士、税務評価は税理士と連携する
不動産がある相続では、資料の確認と専門家との連携が重要です。
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